При продаже квартиры в России физическими лицами согласно действующему законодательству необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако, вопрос о том, когда именно следует подать декларацию на этот налог, нередко оказывается непонятным для многих граждан.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры
Согласно действующему законодательству, декларацию о доходах от продажи квартиры следует подать в течение 3 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Важно помнить, что срок считается с момента заключения договора, а не с момента получения денег от продажи квартиры.
В случае если квартира была приобретена до 1 января 2019 года и не относится к объектам долевого строительства, то ставка налога составляет 13%. Если квартира была приобретена после 1 января 2019 года или относится к объектам долевого строительства, то ставка налога составляет 15%.
Упомянутые ставки налога могут быть снижены или освобождены от уплаты в ряде случаев, например, если продавец квартиры является собственником более 3 лет, если деньги от продажи квартиры направляются на приобретение нового жилого помещения и другие.
При подаче декларации необходимо указать все данные о продаже квартиры, включая информацию о продавце, покупателе, цене и условиях сделки. В случае налоговой проверки необходимо будет предоставить документы, подтверждающие указанные данные, поэтому важно сохранять все договоры, платежные документы и другие документы, связанные с продажей квартиры.
В случае выявления ошибок в декларации или неуплаты налога, налоговый орган может применить штрафные санкции. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с требованиями и сроками подачи декларации и своевременно их выполнить.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры
Владелец недвижимости платит имущественный налог пока объект принадлежит ему на праве собственности. Если осуществляется продажа имущества, необходимо учитывать следующие правила:
- сделка предусматривает обязанность пройти регистрацию договора по линии Росреестра, что подтвердит переход права собственности;
- за регистрационную процедуру необходимо оплачивать пошлину (для граждан — 2 000 рублей), которая не относится к налогам;
- так как после продажи возникает доход, с него необходимо оплатить НДФЛ по обычной ставке 13%;
- обязанность задекларировать и рассчитать налог возлагается лично на собственника;
- при исчислении налогового платежа с дохода можно применять различные льготы, предусмотренные НК РФ.
Указанные правила применяются к продаже любого жилого объекта– квартиры, дома с земельным участком, комнаты, долей и т.д. Если речь идет об апартаментах, которые закон относит к нежилому фонду, то на них распространяется общий порядок налогообложения. Но продавец такого объекта не сможет претендовать на льготу по освобождению от НДФЛ по периоду владения.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Чтобы заплатить налог, нужно подать налоговую декларацию. Срок оформления документа ограничен 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Заплатить указанную в декларации сумму нужно после подачи декларации до 15 июля включительно.
Заполнять декларацию стоит даже в ситуации, когда налог равен нулю — инспектор должен понимать основания для освобождения от налога.
Не придётся платить НДФЛ в следующих случаях:
- Цена продажи равна или меньше цены приобретения.
- Жильё куплено до 01.01.2016 года и на дату продажи прошло 3 года владения им.
- Квартиру купили после 01.01.2016 года и на день продажи прошло 5 лет владения.
- Стоимость жилья менее 1 млн рублей.
Если на момент расчёта суммы к уплате у налоговой службы не окажется сведений о цене сделки (налогоплательщик забудет подать декларацию), то за основу возьмут 70% от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда была совершена сделка. Об этом предупреждает последний абзац третьего пункта статьи 214.10 Налогового кодекса. Так же поступят, если задекларированная сумма окажется меньше кадастровой.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Как правильно оформить налоговую декларацию при покупке или продаже квартиры
При покупке или продаже квартиры в 2024 году необходимо заполнить налоговую декларацию, чтобы соблюсти все правила и требования налогового законодательства. В этом разделе мы расскажем, как правильно оформить налоговую декларацию и избежать ошибок.
1. Сбор всех необходимых документов
Прежде чем приступить к заполнению налоговой декларации, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы. Вам понадобятся:
- Договор купли-продажи квартиры или иной документ, подтверждающий факт сделки;
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
- Выписка из реестра недвижимости;
- Документы, свидетельствующие о стоимости квартиры на момент покупки или продажи;
- Документы о ранее полученных налоговых вычетах, если таковые имеются.
2. Заполнение налоговой декларации
При заполнении налоговой декларации внимательно следуйте инструкциям и не допускайте ошибок. Особое внимание обратите на следующие моменты:
- Укажите правильную информацию о квартире: ее адрес, площадь, количество комнат и прочие характеристики;
- Укажите стоимость квартиры на момент ее покупки или продажи;
- Если вы получали налоговые вычеты по ипотеке или другим программам, укажите это в соответствующем разделе декларации;
- Не забудьте указать все доходы и расходы, связанные с покупкой или продажей квартиры;
- Проверьте правильность расчетов и подпишите декларацию.
Раздел 2: Изменения в налогообложении в 2024 году
В 2024 году ожидаются изменения в налогообложении купли-продажи недвижимости, которые затронут как покупателей, так и продавцов. Одним из основных изменений будет повышение ставки налога на куплю-продажу недвижимости. В настоящее время налоговая ставка составляет 2% от стоимости сделки, однако с 2024 года она будет увеличена до 3%. Это может повлиять на решение людей о продаже или покупке недвижимости, так как повышение ставки налога увеличит итоговые затраты при сделке.
Кроме повышения налоговой ставки, в 2024 году также вступает в силу новое требование о предоставлении дополнительных документов при продаже недвижимости. Владельцы недвижимости должны будут представить декларацию о доходах от продажи недвижимости и уплатить налог на полученную прибыль. Это требование будет распространяться на всех, кто продает недвижимость, вне зависимости от суммы полученной прибыли. Данное изменение направлено на более тщательное контролирование доходов от сделок с недвижимостью и борьбу с уклонением от уплаты налогов.
В целом, изменения в налогообложении в 2024 году создадут дополнительные финансовые обременения для тех, кто совершает сделки с недвижимостью. Такие изменения могут повлиять на рынок недвижимости, и люди могут задуматься о том, стоит ли проводить сделки в ближайшее время или отложить их до более выгодного периода. В любом случае, важно быть в курсе новых правил налогообложения и принимать их во внимание при планировании покупки или продажи недвижимости.
Какие ставки налога на куплю-продажу недвижимости действуют в 2024 году?
В 2024 году ставки налога на куплю-продажу недвижимости зависят от различных факторов, включая тип недвижимости и ее стоимость. Для резидентов и нерезидентов могут действовать разные ставки налога. Ниже представлены основные ставки налога на куплю-продажу недвижимости на 2024 год:
- Обычная ставка: Для большинства сделок купли-продажи недвижимости применяется обычная ставка налога, которая составляет определенный процент от стоимости недвижимости. Эта ставка может варьироваться в зависимости от местоположения конкретного объекта недвижимости.
- Уменьшенная ставка: Для определенных категорий налогоплательщиков, например, молодых семей или инвалидов, может быть установлена уменьшенная ставка налога на куплю-продажу недвижимости. Это сделано для стимулирования данных групп населения к приобретению собственного жилья.
- Высокая ставка: Для недвижимости, продаваемой в рамках коммерческих операций или при совершении сделок с недвижимостью, находящейся за пределами страны, может применяться повышенная ставка налога на куплю-продажу. Это может быть связано с налогообложением доходов от коммерческой деятельности или с учетом особенностей международных операций.
Важно отметить, что ставки налога на куплю-продажу недвижимости на 2024 год могут быть подвержены изменениям в соответствии с законодательством и экономической ситуацией. Поэтому перед совершением любой сделки с недвижимостью следует обратиться к актуальным правовым и налоговым нормам.
Какие особенности имеет налог на куплю-продажу недвижимости?
Основные особенности налога на куплю-продажу недвижимости включают:
- Ставка налога. Ставка налога на куплю-продажу недвижимости может различаться в зависимости от региона России. Обычно она составляет 13% от суммы сделки. Однако для некоторых категорий налогоплательщиков (например, молодых семей) предусмотрены льготы и сниженные ставки.
- Способы уплаты. Налог на куплю-продажу недвижимости может быть уплачен в бюджет государства в течение определенного срока после сделки. Налогоплательщик может выбрать способ уплаты – одним платежом или в рассрочку.
- Декларирование дохода. При совершении сделки с недвижимостью налогоплательщик обязан декларировать полученный доход и уплачивать налог на него в соответствии с законодательством. Декларация подается в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика.
- Исключения и льготы. Законодательство предусматривает некоторые исключения и льготы от уплаты налога на куплю-продажу недвижимости. Например, если срок владения недвижимостью не превышает трех лет и объектом сделки является квартира площадью до 50 квадратных метров.
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере стоимости жилья
Гражданин Д. Гоцман получил в собственность (унаследовал от дедушки) просторную квартиру в центре Москвы в 2014 году.
В 2018 году он решил-таки ее продать за 10 млн. руб. (и получить с этого хороший гешефт).
Срок владения квартирой = 4 года (> 3-х лет), значит, имущественный вычет назначается здесь в размере полной стоимости квартиры, т.е. вычет тоже равен 10 млн. руб.
Итого: сумма налога = (10 млн. руб. – 10 млн. руб.) х 13% = 0 руб.
Т.е. гражданин Гоцман, получив приличный доход, никакого налога со сделки, к своей радости, не платит.
Примечание: С января 2016 и по декабрь 2019 года, чтобы продать купленную ранее на рынке квартиру (именно купленную, а не полученную путем приватизации, дарения, наследства), НЕ уплачивая налог НДФЛ-13%, срок владения этой квартирой должен быть не менее 5-ти лет.
А с января 2020 года для единственного жилья (купленного) этот срок сократили до 3-х лет.
Налоговые льготы при продаже квартиры в 2024 году
В 2024 году продажа квартиры может сопровождаться налоговыми льготами, которые помогут снизить сумму налога на продажу и увеличить доход продавца. Ознакомившись с этим списком, вы сможете воспользоваться налоговыми выгодами, предусмотренными законодательством.
1. Вычет на приобретение нового жилого помещения. Если вы продаете свою квартиру и планируете купить новую недвижимость, то можете воспользоваться правом на вычет суммы налога, уплаченного с продажи первой квартиры, при покупке нового жилья. Это позволяет сократить налоговую базу и снизить общую сумму налога, который нужно уплатить.
2. Продажа в рамках программы по улучшению жилищных условий. Если вы участвуете в государственной программе, направленной на улучшение жилищных условий, и продаете свою квартиру, то можете быть освобождены от уплаты налога на продажу. Это может быть касается семей с детьми, участников программ социальной поддержки и других категорий граждан, указанных в программе.
3. Налоговые вычеты на улучшение жилищных условий. В декларации о продаже квартиры можно указать суммы, потраченные на улучшение качества и комфорта жилья. Эти расходы можно учесть при расчете общей суммы налога на продажу и снизить ее.
4. Вычет на возмещение расходов. Если во время продажи квартиры у вас возникли расходы, связанные с проведением рекламных кампаний, оплатой услуг риэлтеров, нотариусов, а также возможных затрат на ремонт или подготовку квартиры к продаже, то вы можете включить эти суммы в налоговую декларацию и получить налоговый вычет.
Не забывайте, что налоговые вычеты и льготы при продаже квартиры могут различаться в зависимости от региона и деталей сделки. Чтобы быть уверенным в получении следующих налоговых выгод, рекомендуем консультироваться со специалистами в области налогового права и внимательно изучить законодательство вашего региона.