Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
Принудительный размен через суд
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Собираем документы и получаем разрешение
Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.
На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:
- — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
- — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
- — договор социального найма;
- — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
- — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
- — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.
Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).
Что необходимо знать перед началом процесса
Перед тем, как начать процесс обмена неприватизированной квартиры на жилье, вы должны быть готовы к любым вариантам развития событий. Этот процесс может занять несколько месяцев или даже лет, поэтому вам нужно быть терпеливым и готовым к любым препятствиям.
Если вы планируете обращаться к агенту по недвижимости, убедитесь, что выбираете надежного профессионала. Не забывайте о законодательстве, которое регулирует этот процесс. Если вы не знаете, какие документы нужны для заключения договора обмена или какие бонусы вы можете получить при заселении в новое жилье, обратитесь к специалисту или спросите совета у друзей.
Также вы должны знать, что капитальный ремонт в доме или изменения в жилищных условиях жилых помещений могут повлиять на возможность обмена квартиры на другую жилплощадь. Владелец квартиры должен обратить внимание на документы, подтверждающие эти изменения, и убедиться, что они не противоречат законодательству.
Если вы ищите альтернативную муниципальную квартиру или застройщика в пределах города или до 40 км от Москвы, вы должны быть готовы к подаче заявлений или исков в местную жилищную комиссию. Если вы хотите получить новое жилье через ипотеку, то должны убедиться, что у вас достаточный доход и кредитная история.
Не забывайте также о договоре обмена, который должен быть заключен до выписки из квартиры и заселения в новое жилье. В этом документе должно быть четко описано условие мены квартир и все возможные бонусы. Не допускайте разного толкования условий договора, чтобы не столкнуться с проблемами в будущем.
Наконец, не забывайте о других возможных вариантах, таких как аренда жилья или покупка новой квартиры без обмена. Вам нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта и сделать свой выбор, который будет наилучшим для вас и вашей семьи.
Рекомендации для успешного обмена
- Ищите альтернативные варианты. Если вы не можете найти жильё для обмена, то не стоит останавливаться на этом. Можно поискать другие варианты, например, сдать квартиру в аренду и купить новую жилплощадь средствами, полученными от аренды.
- Будьте готовы к изменению документов. При обмене неприватизированной квартиры на жильё могут возникнуть различные проблемы. Одна из них – изменение документов на вашу квартиру, которое может занять некоторое время.
- Готовьте документы заранее. Для успешного заключения договора обмена вы должны иметь с собой все необходимые документы – выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и другие. Готовьте их заранее.
- Ищите жильё в местах, где вы хотели бы жить. Обмен неприватизированной квартиры на жильё должен привести вас к заселению в желаемый район. Ищите и выбирайте жильё в местах, где вы хотели бы жить.
- Обращайтесь к профессиональным агентам. Если вы не уверены в своих силах, то можно обратиться к профессиональным агентам. Они помогут вам с поиском жилья и заключением договора обмена.
- Учитывайте подарки и бонусы. Некоторые застройщики предлагают дополнительные бонусы и подарки при покупке новой квартиры. Старайтесь учитывать их при выборе нового жилья.
- Не забывайте о жилищных комиссиях. Если вы меняете квартиру в муниципальном доме, то вам нужно будет пройти через жилищную комиссию. Это может занять время, но необходимо для заключения договора обмена.
- Ищите без иска и заявлений. Если вы ищете жильё для обмена, то старайтесь искать варианты, которые не связаны с различными исками и заявлениями от жильцов.
- Учитывайте законодательство. При обмене неприватизированной квартиры на жильё необходимо учитывать местное законодательство. Например, в Москве действует капитальный ремонт домов, который может ударить по вашему бюджету в несколько миллионов рублей.
- Не забывайте о ипотеке. Если вы уже брали ипотеку на неприватизированную квартиру, то нужно учитывать сроки погашения и не забывать, что при обмене на другое жильё вы должны будете заключать новый договор ипотеки.
- Заключайте договоры только с владельцами жилья. При обмене квартир убедитесь, что вы заключаете договор только с реальным владельцем жилья, а не с посредником или другим человеком, который никак не связан с этой квартирой.
При обмене неприватизированной квартиры на жилье есть несколько возможных вариантов, которые зависят от места нахождения квартиры и законодательства региона. Рассмотрим некоторые из них в таблице:
| Вариант | Описание | Достоинства | Недостатки |
|---|---|---|---|
| Обмен через агентство недвижимости | Вы заключаете договор с агентом, который ищет для вас подходящий вариант жилья для обмена. Агент получает комиссионные за свои услуги. | Вы экономите свое время, можно получить бонусы за обмен | Выплата комиссии, возможно получение неподходящего варианта жилья, необходимость дополнительной проверки агентства на надежность |
| Обмен на жилье в муниципальном фонде жилья | Вы подаете заявление в местную службу жилищного фонда и ждете предложения по обмену. Если вам предложат подходящий вариант, вы заключаете договор на аренду и получаете право на заселение в новое жилье. | Не нужно искать другой вариант жилья, отсутствие необходимости выплаты дополнительных денег за обмен. | Ждать предложение могут длительное время, не всегда подходящий вариант жилья, невозможность стать владельцем нового жилья, получение неполной занимаемой площади. |
| Обмен на жилье в других домах | Вы можете искать другой вариант жилья через знакомых, интернет-сайты по продаже недвижимости и другие источники. После выбора достаточно заключить договор обмена с владельцем жилья. | Возможность выбрать достойный вариант жилья, становление владельцем нового жилья, отсутствие нужды выплачивать комиссию. | Необходимость искать варианты самостоятельно, возможность получить некачественное жилье или попасть в мошеннические схемы. |
| Обмен на квартиру по ипотеке | Если вы берете кредит на покупку жилья, можно обменять свою неприватизированную квартиру на ипотечную квартиру при заключении договора ипотеки. Так вы получаете капитальный вклад в виде неприватизированной квартиры. | Возможность стать владельцем нового жилья, получение капитального вклада в виде неприватизированной квартиры. | Необходимость выплачивать кредит на покупку жилья, которая может быть выше затрат на аренду или общественную квартиру в муниципальном фонде жилья. |
| Альтернативная схема обмена | Схема обмена, которая не зависит от места расположения квартиры. Вы подаете заявление и ищите другого владельца неприватизированной квартиры, который готов обменять ее на жилое помещение. | Возможность решить свои жилищные проблемы без вовлечения местной власти и специализированных учреждений. | Возможность получить неподходящий вариант жилья, невозможность заключения достаточно юридически обоснованного договора, повышенный риск оспаривания договора в суде иском. |
Какой бы вариант обмена квартиры на жилье вы ни выбрали, важно помнить о правильной подготовке всех документов для заключения договора и обеспечение своих интересов при замене жилья. Лучше всего доверить эту процедуру опытному юристу или агенту недвижимости.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Обмен двух неприватизированных квартир
Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:
- Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
- Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
- Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
- Предоставление этого договора каждому наймодателю.
- Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
- Переоформление договоров социального найма через агентство.
Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.
Нюансы обмена неприватизированной квартиры Правовой статус приватизированной и неприватизированной квартир совершенно различен. Если собственник может легко ять приватизированную квартиру и распоряжаться ею, как угодно, то неприватизированную можно поменять или разменять только на недвижимость, принадлежащую одному и тому же наемодателю. На рынке жилья число неприватизированной недвижимости постоянно сокращается. Закон не запрещает обменивать неприватизированные квартиры на другие. Теоретически обмен неприватизированной недвижимости на какую – либо другую возможен в нескольких вариантах, которые следует рассмотреть:
- Заявление, подписанное всеми взрослыми членами семьи;
- Справки: о прописанных лицах и об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Российское законодательство не запрещает гражданам проводить с неприватизированным жильем операции, тира размена жилплощади. Обменять такую квартиру вполне возможно на жилплощадь, имеющую аналогичную форму собственности. Эта процедура требует много времени и изрядного приложения сил, может быть проще все же сначала приватизировать свою жилплощадь, а потом проводить с ней любые операции.
Преимущества приватизации
Приватизация неприватизированной квартиры имеет ряд преимуществ по сравнению с принудительным изъятием жилья. Во-первых, это позволяет избежать подводных камней и сложностей, связанных с процедурой выселения. Кто-то, кто является собственником приватизированной квартиры, не может быть принудительно выселен.
Во-вторых, приватизация позволяет оформить право собственности на квартиру, что обеспечивает защиту от возможных претензий со стороны государства или других лиц. Это является важным фактором для тех, кто хочет обменивать свою неприватизированную квартиру на приватизированную.
Кроме того, приватизация дает возможность совершить обмен или продажу приватизированной квартиры. В случае принудительного изъятия неприватизированной квартиры, такая возможность отсутствует.
Еще одним важным преимуществом приватизации является возможность получить субсидию на улучшение жилищных условий, например, для ремонта или реконструкции квартиры. Такая субсидия доступна только для приватизированных квартир.
Кроме того, приватизация дает возможность оформить договор родственного найма, который позволяет проживать в приватизированной квартире даже после смерти собственника. В случае неприватизированной квартиры, такая возможность отсутствует.
Таким образом, приватизация неприватизированной квартиры является важной необходимостью для обмена на приватизированную квартиру. Для этого следует обратиться в муниципальное жилищное управление, где предоставят информацию о необходимых документах и последовательных действиях.
✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.
Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.
Размен неприватизированной квартиры в 2022 году
После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию. Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет. Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.
Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.