Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Договор аренды с правом выкупа
Договор аренды с последующим выкупом — это, по сути, микс договора аренды и договора купли-продажи, в котором прописываются и условия передачи прав собственности арендатору, и правила аренды. По условиям договора аренды с выкупом покупатель регулярно платит владельцу жилья фиксированную сумму и в течение этого времени проживает в квартире на правах арендатора.
После того, как вся стоимость жилья выплачена, права собственности переходят к арендатору. Это происходит после подписания специального акта об исполнении сторонами обязательств. Далее новый собственник оформляет документы на себя и регистрирует их в Росреестре. Иногда участники таких сделок договариваются о части суммы, после выплаты которой можно переоформлять собственность.
Как заключить договор между физическими лицами
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Аренда с правом выкупа квартиры: как составить договор?
Аренда с правом выкупа квартиры – это одна из форм аренды жилья, при которой арендатор имеет возможность приобрести снимаемую квартиру по истечению срока аренды. Эта сделка может столкнуться с определенными особенностями, и чтобы избежать проблем, важно правильно оформить договор.
В договоре аренды с правом выкупа квартиры необходимо указать следующие важные условия:
- Стоимость аренды и условия оплаты;
- Срок аренды и условия продления;
- Сумма выкупа и срок его осуществления;
- Права и обязанности сторон;
- Условия оценки жилья при выкупе и ответственность за его сохранность;
- Порядок урегулирования споров и прочие детали сделки.
При составлении договора аренды с правом выкупа квартиры важно учесть следующие особенности:
- Как арендатор, вы должны осознавать, чем будут отличаться условия договора аренды с правом выкупа от обычного договора аренды.
- При выкупе квартиры вы можете столкнуться с проблемами оценки ее стоимости, поэтому в договоре нужно установить четкие правила оценки и регулирования споров на этот счет.
- Аренда с правом выкупа может быть более выгодна для вас, чем покупка жилья с помощью ипотечного кредита, но при этом также существуют риски, с которыми нужно быть готовым столкнуться.
- Особенности данного вида договора касаются и срока аренды – он часто устанавливается более длительным, чтобы арендатору было возможно накопить достаточную сумму для выкупа квартиры.
- Важно заранее проконсультироваться с юристом или специалистом по недвижимости, чтобы правильно оформить договор и избежать возможных проблем.
В целом, аренда с правом выкупа квартиры может быть выгодной формой сделки для арендатора, которому интересно приобрести жилье в будущем. Однако, необходимо тщательно оценить все риски и условия, прежде чем подписывать договор такого рода.
| Особенности аренды с правом выкупа квартиры: | Преимущества | Риски |
|---|---|---|
| Долгосрочный срок аренды | Возможность накопить деньги на выкуп | Ограничение на использование жилья |
| Право выкупа квартиры | Постепенное погашение стоимости жилья | Невыполнение срока выкупа |
| Особые условия оценки жилья | Возможность оценить реальную стоимость жилья | Разногласия по оценке стоимости |
Подводя итог, можно сказать, что особенности аренды с правом выкупа квартиры имеют свою суть и проблемы, а также свои преимущества и риски. Для того чтобы успешно составить договор аренды с правом выкупа квартиры, необходимо тщательно продумать все условия и обратиться к специалистам, которые помогут вам избежать возможных проблем.
Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:
- паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
- если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
- ЕГРН-выписка на недвижимость;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.
Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица
Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).
У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт. Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:
- квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
- определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено. Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется. Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт. В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности
Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.
Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.
Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.
Права и обязанности сторон
Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.
В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.
В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.
Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.
Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:
- договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
- обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.
Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.
Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.
Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.
Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.
Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.
Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.
Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации
Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.
Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.
Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.
Как заключить договор между физическими лицами
Время от времени между компаниями или государственными органами заключаются договоры аренды. В этих случаях соглашение адаптируется к интересам бизнеса, и контракт может содержать инвестиционную оговорку.
Например, если вы покупаете заложенную квартиру у банка, договор составляется на основе формы залогодателя. Вариант покупки квартиры у государства также сопровождается специальной, строго определенной формой, составленной специалистом местного органа власти.
С другой стороны, граждане сами составляют свои договоры, принимая во внимание свои индивидуальные обстоятельства и условия. Сложность заключается в том, что это очень редкий контракт и создает определенные трудности для широкой общественности. Команда «Ипотекавет» разработала универсальное руководство для таких контрактов.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на основные условия, которые должны присутствовать в тексте. Если эти условия не указаны, договор считается незаключенным. И если в цене покупки нет никаких условий, то лизинг является обычным лизингом.
ВАЖНО: Юридически это аренда и не аренда. Более подробную информацию об аренде, ее отличиях от лизинга, различных видах аренды и о том, как заключить договор аренды, можно найти здесь.
Текст должен содержать следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя собственника совпадает с именем владельца квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Также необходимо предоставить адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры, включая кадастровый номер, площадь, поэтажный план и полный адрес.
- Возможность приобретения квартиры у арендатора. Без этой ссылки договор недействителен.
- Покупная цена квартиры и размер подлежащей выплате арендной платы, а также порядок и условия ее выплаты. Срок аренды или возможность его корректировки подлежат определению.
- Срок аренды.
- Обязанность владельца передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим вопросам.
В договор могут быть включены любые другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.
Аренда жилья с последующим выкупом иной взгляд на покупку жилья
Покупка после лизинга не является новой формой сделки. Однако на практике такие продажи происходят редко. Владельцы рассматривают свои квартиры как имущество и не хотят их продавать. Кроме того, если квартиру необходимо продать, владельцы не рассматривают вариант сдачи ее в аренду.
Поэтому многие люди даже не знают о возможности такого предложения при аренде квартиры. А те, кто знает о такой возможности, боятся риска.
Также возможны следующие риски
- Четкого процесса не существует, поскольку такие соглашения встречаются нечасто.
- Многие люди обеспокоены ценой. Кроме того, после расторжения договора аренды он может сильно отличаться от того, каким он был на момент подписания. Обе стороны опасаются понести ненужные потери.
Продажа недвижимости в рассрочку гораздо более распространена. Это гораздо выгоднее и менее рискованно для продавца. Средний срок продажи в рассрочку не может превышать трех лет. Это приводит к гораздо более высоким ежемесячным платежам. Неудобства для покупателя.