Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Особенности мены долей
Нельзя меняться долями в следующих случаях:
- какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
- одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
- на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
Обмен долями в приватизированном жилье
Процедура обмена отличается тем, что сторонам не нужно с кем-либо согласовывать свое намерение совершить данную сделку. Регистрация происходит без привлечения администрации, только в Росреестре. Регистрировать договор мены можно без привлечения нотариуса, так как закон этого не требует. Но привлечение нотариуса придаст законности сделки больше веса. Стороны при этом будут вынуждены заплатить не только госпошлину за регистрацию договора, но и оплатить услуги нотариуса, согласно тарифам.
Казалось бы, зачем платить больше, если результат одинаков? Но причины есть, причем вполне веские. Любые сделки с недвижимостью могут стать предметом позднейших разбирательств. Например, родственники сторон могут пожелать оспорить сделку, посчитав нарушенными свои интересы. Если договор не был нотариально заверен, оспорить его проще.
Шаг 1. Подготовительные меры
Перед оформлением обмена долей в квартирах между родственниками необходимо провести несколько подготовительных мероприятий:
- Изучить полные правила обмена долей, понять все условия и ограничения, на которые может влиять этот процесс. Данные правила могут меняться в зависимости от региона России, поэтому необходимо ознакомиться с законодательством вашего региона.
- Взять выписку из ЕГРН — это сведения о правах на объект недвижимости. Каждая доля должна быть прописана в этой выписке.
- Определить размер доли и права на имущество. Необходимо выяснить, какие права есть у каждого владельца на эту долю и на общее жилое пространство.
- При наличии несовершеннолетних владельцев необходимо получить заключение органов опеки о правах несовершеннолетних на продажу и передачу доли покупателю.
- Получить консультации у нотариуса по всем вопросам, связанным с оформлением обмена долей, договоров дарения и купли-продажи.
- Взять выписки о налогах для каждого владельца. Обмен долями в квартирах может иметь налоговые последствия для каждого участника.
- Разобраться с правом регистрации, которое имеют каждый из участников. Некоторые лица могут иметь льготы в этом вопросе.
Данный шаг предполагает, что оба владельца прошли процедуру оформления квартиры в их паспорте и имеют необходимые документы о правах на квартиру. Также необходимо провести переговоры между родственниками, чтобы договориться о наилучшем варианте обмена долями. Необходимо помнить о том, что все транзакции, связанные с недвижимостью, требуют нотариальную заверенность.
Одна из возможных альтернативных процедур – договор дарения. Он бесплатный и могут быть более простым решением в зависимости от конкретной ситуации.
| Обмен долей | Договор дарения | Купля-продажа |
|---|---|---|
| • Более простая процедура | • Бесплатный; | • Более выгоден в финансовом плане; |
| • Могут быть более удобным решением в зависимости от ситуации; | • Не требует денежных вложений; | • Наиболее распространенная сделка в сфере недвижимости; |
| • Могут учитываться льготы, полученные ранее владельцами квартир; | • Позволяет оформить сделку на незарегистрированный объект; | • Позволяет продать объект получше через документацию о покупке. |
Шаг 2. Взаимоотношения между собственниками
Если оба близких родственника решили обменять свои доли в квартире, им необходимо заключение договора обмена, в котором будут прописаны все условия сделки. Этот документ подписывается обоими владельцами и заверяется нотариусом.
Этот договор предполагает полное оформление прав на объект жилой недвижимости, поэтому каждый владелец должен предоставить определенный перечень документов. Это выписка из ЕГРН, паспорта собственников и остальных лиц, живущих в квартире, а также документы, связанные с опекой над несовершеннолетними или правами на наследство.
Кроме того, вопрос регистрации прав на имущество перед покупателем также требует нотариальную заверку и соблюдения всех процедур и нормативов закона.
Владельцы имеют право обсудить вопросы льгот и налогов при передаче доли другому родственнику, а также получить профессиональные консультации нотариусов о процедуре обмена и других формах совершения сделок, таких как продажа, покупка, мены или дарения доли в квартире.
Полные юридические документы, заверенные нотариально, являются основой для оформления прав владельцев на объект жилой недвижимости. Размер доли определяется на начальном этапе обмена и не может быть более 50% от общей площади квартиры. Это связано с законодательными ограничениями и необходимостью сохранения прав других собственников.
Владельцы жилой недвижимости также могут получить бесплатные консультации о совершении сделок с жильем в различных органах и у нотариусов. При этом необходимо учитывать, что процедура обмена имуществом требует соблюдения всех законодательных норм и правил и должна быть осуществлена в строгом соответствии с действующими правилами.
- Заключение договора обмена долей в квартире;
- Подписание документов с обоих сторон и заверка их нотариусом;
- Предоставление полного перечня документов, связанных с недвижимостью, близкими родственниками и правами на наследство;
- Оформление прав на имущество, процедуру которого требует нотариальная заверка и соблюдение всех законов и нормативов;
- Обсуждение льгот и налогов перед передачей доли;
- Получение рекомендаций и консультаций нотариусов, органов государственной власти и других юридических лиц;
- Соблюдение законодательных ограничений по размеру долей в квартире и сохранение прав других собственников.
Когда желание обменяться долями принято, следует обратиться к алгоритму действий, который придется пройти для легализации договора мены. Он включает в себя следующие шаги:
- получение экспертного заключения о стоимости долей в квартирах;
- снятие обременений с жилплощади;
- уведомление совладельцев о планируемом обмене долями;
- обсуждение условий сделки, сроков и размеров компенсации;
- посещение нотариальной конторы;
- заключение договора мены;
- подписание акта приема-передачи доли в имуществе;
- передача жилья в назначенный день;
- регистрация имущественных прав в Росреестре;
- направление уведомлений в налоговую инспекцию.
Договор мены имеет стандартную структуру для документов подобного типа:
- название формы, дата и место составления;
- персональные сведения о сторонах сделки;
- сведения о долях;
- стоимость недвижимости и размеры компенсаций;
- информация об отсутствии претензий со стороны остальных совладельцев;
- права и обязанности сторон;
- сроки передачи имущества;
- сведения об отсутствии обременений;
- отображений особенностей интерьера и предметах, которые передаются по договору;
- описание дополнительных условий;
- подписи сторон.
Чтобы зарегистрировать договор мены в Росреестре, участникам сделки придется подготовить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенные экземпляры договора мены;
- свидетельства о правах собственности на имущество;
- кадастровые паспорта;
- отказы совладельцев выкупить доли;
- согласие супругов на обмен;
- разрешение органов по опеке и попечительству.
Регистрация документов в книгах учета Росреестра происходит в течение 1-2 недель, в зависимости от загруженности учреждения. Участникам сделки придется потратиться на услуги эксперта-оценщика, нотариуса и юриста (при необходимости). В расходы входит обязательная оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
Расходы на переоформление
Для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре договор мены, даже если по площади доли не особо отличаются и доплачивать за них никто не должен, потребуются некоторые финансовые вложения:
| Госпошлина в росреестр за внесение изменений в ЕГРН | по 2000 рублей с каждой стороны. |
|---|---|
| Услуги нотариуса по заверки соглашений | от 500 рублей, цена зависит от объема работ. |
| Услуги юриста (консультация, составление договоров) | от 1000 рублей, не обязательная статья расходов, но пренебрегать ей не желательно. |
Налогообложение сделки между родственниками
По факту обмен приватизированного жилья – это два договора купли-продажи. Поэтому сторона в результате получившая доход со сделки должна уплатить в бюджет государства подоходный налог в размере 13% от прибыли, но только в том случае, если его доля находилась в собственности менее 3 лет.
Если у вас возникли какие-либо проблемы с обменом частей квартир, то специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультативную помощь. Не стоит пренебрегать этой возможностью, ведь мнение опытного юриста может сыграть решающую роль и сохранит не только ваше время, но и деньги.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2021 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
- Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
- Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
- Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.
Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:
- заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
- документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
- договор о социальном найме помещения;
- ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
- справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
- письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
- если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.
Какие ограничения существуют при обмене долями в квартирах
Одним из основных ограничений при обмене долями в квартирах является наличие согласия всех собственников, включая тех, чьи доли не участвуют в обмене. Если хотя бы один из собственников не выразит своего согласия, то обмен может быть отклонен. Это связано с тем, что каждая доля в квартире является самостоятельным объектом собственности, и ее обмен требует одобрения всех заинтересованных сторон.
Еще одним ограничением при обмене долями в квартирах является соблюдение долевой собственности. В случае, если после обмена долей в квартирах, каждый собственник должен сохранить равную долю в каждой квартире. Это означает, что обмен должен быть осуществлен таким образом, чтобы сумма долей каждого собственника в его квартире до и после обмена оставалась неизменной.
Также следует отметить, что в некоторых случаях обмен долями в квартирах может быть ограничен законодательством. Например, в некоторых странах установлены правила о запрете обмена долями в квартирах в многоквартирных домах, расположенных в исторических или архитектурно ценных зонах. Это делается для сохранения архитектурного облика и охраны национального наследия.
Важным ограничением при обмене долями в квартирах также является необходимость получения согласия жилого комитета или управляющей компании на данный обмен. Во многих домах существуют правила, установленные местными органами управления, которые регламентируют порядок проведения таких операций. В случае нарушения данных правил обмен может быть признан недействительным.
Кроме того, при обмене долями в квартирах возникают ограничения при наличии ипотеки на одну из них. Если на одну из обмениваемых квартир есть задолженность по ипотеке, то необходимо учесть требования и условия банка, который выдал ипотечный кредит. В некоторых случаях банк может отказать в разрешении на обмен, если это нарушит их интересы или нарушит условия договора ипотеки. Такие ограничения делают обмен долями в квартирах более сложным процессом, требующим тщательного изучения всех подробностей и предварительной консультации с юристами и специалистами в сфере недвижимости.
Какие налоги необходимо уплатить при обмене долями в недвижимости
При обмене долями в недвижимости между родственниками в разных квартирах, необходимо учитывать ряд налогов, которые подлежат уплате. Во-первых, регистрационный сбор. При переходе права собственности на жилую площадь от одного родственника к другому, необходимо будет уплатить регистрационный сбор, который рассчитывается в процентах от стоимости жилого помещения. Этот налог оплачивается в органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Дополнительно, при обмене долями в недвижимости, могут возникнуть налоги на доход. Если стоимость вашей доли больше стоимости доли, которую вы получаете в обмен, то при продаже или обмене доли вам придется уплатить налог на разницу. Этот налог также рассчитывается от суммы, превышающей стоимость вашей доли.
Также, при обмене долями в недвижимости необходимо учитывать налог на имущество. В случае обмена долями, каждый родственник становится собственником определенной доли в разных квартирах. Соответственно, каждый из них обязан уплачивать налог на имущество за свою долю. Этот налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости квартиры, умноженной на соответствующую долю владения.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.