Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Раздел квартиры при разводе
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.
Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.
При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».
На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.
Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.
Какие дополнительные документы могут понадобиться?
Сложности могут возникнуть, если жильем владеют несовершеннолетние. Так, покупатель имеет полное право затребовать:
- оригиналы и копии свидетельства о рождении;
- разрешение о продаже доли, принадлежащей детям, от их родителей (законных представителей). Дело в том, что собственники возрастом 14-18 лет имеют право участвовать в сделке лишь с согласия родителей, усыновителей или опекунов. Ребенок подписывает документ собственноручно, однако рядом должна стоять подпись одного из родителей (законных представителей);
- если сособственником жилья выступает ребенок возрастом до 14 лет, в сделке принимают участие только его законные представители. В договоре ставятся лишь их подписи, а также отметка о том, что данное лицо действует от имени ребенка;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, совладельцем которой выступает гражданин до 18 лет. Чтобы получить данный документ, родителям необходимо обратиться в ЦОН с пакетом документов:
- заявление о предоставлении гарантированного жилья ребенку;
- нотариально заверенная доверенность в случае отсутствия одного из супругов;
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру;
- согласие несовершеннолетнего собственника на продажу доли, составленное в произвольной форме.
Если указанные бумаги есть, вы можете смело заключать сделку – права несовершеннолетнего нарушены не будут. Еще один нюанс характерен для квартир, купленных состоящими в браке. Даже если в договоре купли-продажи была указана фамилия одного из супругов, недвижимость будет считаться общей собственностью семейной пары. Поэтому во время процедуры продажи такой квартиры потребуется согласие и мужа, и жены (личное присутствие или нотариально заверенный документ).
Итак, чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности нескольких лиц, потребуется получить письменное согласие всех собственников, указанных в договоре приватизации. Каждый из них обязан предоставить доверенность на право продажи жилья, заверенную у нотариуса, – только в этом случае покупатель может быть уверенным в безопасности и законности сделки.
Правовые аспекты продажи доли в квартире
Продажа доли в квартире является сложным и юридически регулируемым процессом. В Казахстане это осуществляется в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Гражданским кодексом и Законом о недрах. Владелец доли должен быть осведомлен о своих правах и обязанностях перед началом процедуры продажи.
Одним из важных аспектов продажи доли в квартире является необходимость получения согласия собственников остальных долей на такую сделку. Если собственником квартиры является семья, включая несовершеннолетних детей, то необходимо получить согласие всех членов семьи, иначе продажа доли может быть признана недействительной.
Кроме того, перед продажей доли необходимо провести оценку стоимости квартиры, чтобы определить размер доли, подлежащей продаже. Оценка должна проводиться профессиональным оценщиком, который будет учитывать такие факторы, как площадь квартиры, местоположение, техническое состояние и прочие рыночные условия.
Продажа доли в квартире также сопровождается оформлением необходимых документов. Вначале необходимо подготовить договор купли-продажи, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. Дополнительно, возможно потребуется нотариальное удостоверение сделки, особенно в случае продажи доли несовершеннолетними или лицами, находящимися под опекой. Также возможно проведение составления акта об оформлении сделки и государственной регистрации
Как оценить стоимость доли в квартире
Оценка стоимости доли в квартире является важным шагом при решении о продаже этой доли. Во-первых, необходимо учесть такие факторы, как общая площадь квартиры, количество комнат, расположение и состояние жилого помещения. Эти критерии могут влиять на стоимость доли, так как просторные и удобно расположенные квартиры обычно имеют большую стоимость.
Еще одним фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является рыночная ситуация. Текущий спрос и предложение на жилье в определенном районе могут существенно влиять на цену. Если в районе существует большой спрос на жилье, цена может быть значительно выше. И наоборот, если спрос невелик, цена может быть ниже.
Также важно учесть дополнительные факторы, такие как наличие парковки, инфраструктуры, близость общественного транспорта и магазинов. Квартира, которая расположена в хорошо развитом районе с удобным доступом ко всем удобствам, может иметь более высокую стоимость, чем квартира в отдаленном районе без удобств.
Необходимо также учитывать юридические факторы, связанные с продажей доли в квартире. В Казахстане есть определенные правила и процедуры, которые нужно соблюдать при совершении такой сделки. Перед оценкой стоимости доли в квартире рекомендуется ознакомиться с соответствующим законодательством и консультироваться с юристом, чтобы избежать непредвиденных проблем и ошибок при реализации данной сделки.
Какие документы нужно собрать для продажи доли квартиры
Для продажи доли квартиры в Казахстане необходимо собрать определенный набор документов. Вот список документов, которые вам потребуются:
| № | Наименование документа | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Свидетельство о праве собственности | Оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру и копия |
| 2 | Договор купли-продажи доли | Договор о продаже доли квартиры между продавцом и покупателем, который должен быть нотариально удостоверен |
| 3 | Свидетельство о постановке на учет | Свидетельство о постановке на учет продавца |
| 4 | Паспорт продавца | Копия паспорта продавца |
| 5 | Реквизиты банковского счета | Информация о банковском счете продавца |
Помимо указанных документов могут потребоваться и другие документы в зависимости от конкретной ситуации. Всегда рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы для продажи доли квартиры в Казахстане.
Как оформить и зарегистрировать сделку продажи доли квартиры
Важно помнить, что для продажи доли квартиры необходимо наличие согласия всех собственников квартиры, за исключением случаев, когда такое согласие не требуется по закону.
Для оформления сделки продажи доли квартиры необходимо:
- Составить договор купли-продажи доли квартиры, который должен быть подписан продавцом и покупателем.
- Зарегистрировать договор купли-продажи доли квартиры в уполномоченном государственном органе. Для этого необходимо обратиться в организацию, которая занимается регистрацией недвижимости в вашем регионе.
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки.
- Получить удостоверение о регистрации сделки, которое является подтверждением того, что договор купли-продажи доли квартиры действителен и зарегистрирован.
- Провести перерасчет коммунальных платежей и заключить новые договоры на коммунальные услуги с учетом изменения собственника.
Зарегистрировав сделку продажи доли квартиры, вы получите право собственности на проданную долю.
Обратите внимание, что каждый шаг по оформлению сделки продажи доли квартиры требует соблюдения определенных формальностей и сроков. Поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профессиональному юристу или нотариусу, чтобы избежать ошибок и проблем в процессе оформления сделки.
Продажа доли квартиры: часто задаваемые вопросы и ответы
Ниже мы рассмотрим наиболее часто задаваемые вопросы по продаже доли квартиры и дадим исчерпывающие ответы на них.
-
1. Какова процедура продажи доли квартиры?
Продажа доли квартиры включает в себя следующие этапы:
- Подготовка документов, подтверждающих право на долю квартиры.
- Поиск покупателя и подписание договора о продаже доли квартиры.
- Переоформление права собственности на квартиру.
-
2. Можно ли продать долю квартиры без согласия остальных собственников?
Да, согласно действующему законодательству Республики Казахстан, продажа доли квартиры возможна без согласия остальных собственников. Однако, их интересы должны быть учтены при совершении сделки, и договор о продаже доли квартиры должен быть заверен нотариусом.
-
3. Какие документы необходимы для продажи доли квартиры?
Для продажи доли квартиры необходимы следующие документы:
- Паспорт собственника доли квартиры.
- Свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право на долю квартиры.
- Договор о продаже доли квартиры.
- Прописка в квартире.
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
-
4. Как рассчитывается стоимость продаваемой доли квартиры?
Стоимость продаваемой доли квартиры может быть согласована между продавцом и покупателем. Она может быть как фиксированной, так и зависеть от рыночных условий и размера доли квартиры.
-
5. Какие налоги и сборы необходимо уплатить при продаже доли квартиры?
При продаже доли квартиры необходимо уплатить следующие налоги и сборы:
- Налог на доходы физических лиц.
- Нотариальные расходы.
- Регистрационный сбор для переоформления права на квартиру.
Надеемся, что данная информация поможет вам разобраться в основных тонкостях и правилах продажи доли квартиры в Казахстане.
Коммунальная квартира: законодательство
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.
Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.
Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).
Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:
- 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
- 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
- 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Для оформления сделки по продаже доли квартиры в Казахстане необходимо выполнить следующие шаги:
- Собрать все необходимые документы:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности).
- Документы, подтверждающие наличие доли в квартире (свидетельство о государственной регистрации доли в праве собственности на квартиру).
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя (паспорта).
- Доверенность, если сделку проводит представитель продавца или покупателя.
- Документы, подтверждающие согласие собственников других долей на продажу (если таковое требуется).
- Заключить договор купли-продажи доли в квартире:
- Договор должен содержать все существенные условия сделки: стоимость доли, способ оплаты, сроки и иные важные условия.
- Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан продавцом и покупателем или их представителями.
- Рекомендуется заполнить договор в присутствии нотариуса, для повышения юридической значимости сделки.
- Зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации:
- Сделку необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации права.
- Для этого необходимо представить все необходимые документы и заполнить соответствующую заявку на регистрацию.
- После регистрации сделки вы получите свидетельство о государственной регистрации права на квартиру с указанием доли в собственности.
После оформления сделки и получения свидетельства о регистрации права на квартиру, покупатель получает владельческие права на приобретенную долю. Продавец получает деньги, установленные договором.
Как продать или выкупить 1/2 квартры, если квартира принадлежит двум людям
Перед тем, как начать процесс оформления сделки купли продажи, вы должны убедиться, что у Вас не возникнет никаких проблем после его приобретения.
Поэтому, требуйте у продавца наличие следующих документов:
– Выдача справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках
Данная справка подтверждает тот факт, что недвижимость не состоит под залогом, запретом, арестом, поэтому собственник имеет законное право распорядиться своим имуществом
– Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации; свидетельство о праве на наследство; свидетельство о праве собственности; акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности.
Обязательно убедитесь, что на документе стоит штамп регистрирующего органа, за исключением электронной регистрации. После нотариального удостоверения сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности государственная регистрация прав на недвижимое имущество, осуществляется на основании электронной копии правоустанавливающего документа, поступающего в информационную систему правового кадастра из единой нотариальной информационной системы автоматически. При электронной регистрации штамп на документ не проставляется.
– Технический план на квартиру.
Фактическая планировка должна совпадать с планировкой, указанной в данном плане. Иначе вы не сможете зарегистрировать право собственности на квартиру до того, как не узаконите перепланировку.
После этого можно приступать к оформлению сделки. В некоторых случаях заключается соглашение о задатке, если на выплату всей стоимости требуется дополнительное время.
Около 90% всех сделок, связанных с недвижимым имуществом заключаются через нотариальные конторы. Хотя, по Закону это необязательно, достаточно лишь письменной формы сделки. После заключения сделки производится расчет между продавцом и покупателем. Расчеты лучше производить в банках, где можно рассчитаться наличными деньгами или оформить безналичный перевод.
Полезные ссылки:
- Гражданский Кодекс Республики Казахстан
- Закон «Об ипотеке недвижимого имущества»
Согласно Гражданскому Кодексу РК сделка считается совершенной только после ее государственной регистрации. То есть оформленная сделка на недвижимое имущество, оформленная в нотариате и не зарегистрированная в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан», не приобретает законную силу.
Необходимые документы для регистрации прав на имущество:
- Заявление о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество по форме, согласно приложению 1 и (или) 2 к настоящим Правилам.
При государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права общей совместной собственности заявление о регистрации может быть подано всеми участниками либо одним из них с представлением согласия остальных участников, удостоверенного в нотариальном порядке.
При государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения права общей долевой собственности (иного общего права) заявление о государственной регистрации должно быть подано всеми участниками (уполномоченными представителями).
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации.
В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок.
При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества представляется договор об уступке прав (требований) (договор об одновременной передаче активов и обязательств);
- Документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
В тех случаях, когда права (обременения прав) возникают на основании договора или иной сделки при отсутствии их нотариального удостоверения, заявление в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки.
Заявление на регистрацию возникновения и изменения залога, предоставленного в обеспечение договора банковского займа, подается залогодателем и (или) залогодержателем. В случае подачи заявления залогодержателем требуется нотариально удостоверенное согласие залогодателя на такую регистрацию.
При уступке прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества заявление на регистрацию возникновения и изменения залога подается залогодержателем, которому уступлены права (требования), без согласия залогодателя на такую регистрацию.
При наличии брачного договора, данный договор представляется в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально удостоверенной копией.
Для регистрации прав другого супруга, данные о котором не содержатся в правоустанавливающем документе, заявитель, достигший брачного возраста в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье», в заявлении на регистрацию должен указать сведения об отсутствии факта состояния в брачных отношениях либо сведения о своем супруге с приложением копии документа, подтверждающего наличие брачных отношений.
При изменении фамилии, имени, отчества, даты рождения физического лица или наименования, регистрационного номера юридического лица заявление о регистрации изменений подается правообладателем, к которому относятся такие изменения.
Электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (обременений таких прав) проводится в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган. Электронная регистрация проводится не позднее одного рабочего дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об оплате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или освобождении от оплаты.
Юридические лица помимо вышеуказанных документов, представляют учредительные документы. Заявителем предоставляются протоколы собраний (выписки из них) учредителей (участников, совета директоров, совета акционеров) на приобретение или отчуждение объектов недвижимости, в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан либо учредительными документами.
Иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире
Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.
Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.
Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.
Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:
👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;
👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;
👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;
👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;
👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;
👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;
👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.
Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.
Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.
Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.
Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.
Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.
B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:
📃 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;
📃 нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;
📃 пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;
📃 выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.
Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.
Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.
Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:
❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.
❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:
▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;
▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.
❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.
Paccмoтpим пpимep.
Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.
Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.
Кто продает, и кто покупает «коммуналки»
Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.
Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.
Составление договора и образец документа
Договор – обязательный и, безусловно, один из самых важных этапов заключения сделки. Для заключения договора купли-продажи недвижимости лучше всего привлечь нотариуса или юриста для того, чтобы он помог грамотно составить его и прописать все условия сделки.
Очень важно, чтобы договор был правильно прописан, потому что малейшее нарушение, неточность и договор не будет зарегистрирован государственным учреждением.
Договор купли-продажи долей в квартире пишется в стандартной форме, которая установлена законодательством Российской Федерации. Договор обязан содержать в себе следующую информацию:
- дата, место его составления;
- обязательная информация о сторонах – их паспортные данные, контактная информация;
- обязательно должен быть указан предмет договора. Нужно описать как можно детальней, что продаётся, в каком состоянии, какие технические характеристики, где находится квартира, что в ней продаётся вместе с жилой площадью, прочее);
- нужно указать, на каком основании продавец желает осуществить продажу, какими он правами наделён касательно предмета договора;
- обязательно нужно указать всех собственников;
- указать кадастровую стоимость жилья;
- прописать условия сделки и штрафы, санкции, сроки;
- дополнительные условия;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- подписи.
Узнай всю правду о продаже доли недвижимости
Основные условия продажи доли квартиры в Казахстане:
| Условие | Пояснение |
|---|---|
| Согласие остальных собственников |
Для продажи доли недвижимости требуется согласие всех остальных собственников, включая супруга/супругу. Если продажа доли строится на основе соглашения между собственниками, оно должно быть надлежащим образом подписано и заверено нотариусом. |
| Доля в квартире |
Доля, которую вы планируете продать, должна быть корректно зарегистрирована. Это может потребовать дополнительных формальностей и документов, которые вам следует получить перед продажей. |
| Сохранение прав остальных собственников |
В случае продажи доли, права остальных собственников должны быть сохранены. Это означает, что новый собственник не может нарушать права других собственников или менять условия использования общих зон. |
При продаже доли недвижимости необходимо быть осторожным и обратиться к юристу или нотариусу, чтобы обеспечить законность и надежность процесса. Они помогут вам разобраться во всех юридических и финансовых аспектах продажи доли и предоставят необходимую помощь в подготовке соответствующих документов.
Важно помнить, что наличие других долей в квартире может оказывать влияние на процент, который вы можете продать, и может потребоваться согласие всех остальных собственников. Поэтому, прежде чем приступить к продаже доли в недвижимости, ознакомьтесь с соответствующими правилами и условиями, чтобы избежать непредвиденных проблем в процессе продажи.