Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
- Бесплатные консультации по жилищным вопросам онлайн или офлайн
- Подбор новостроек бесплатно под ключ
- Быстрая продажа недвижимости от 70 000 ₽
- Безопасный обмен недвижимости от 100 000 ₽
- Выгодная покупка недвижимости от 70 000 ₽
- Подбор недвижимости от 50 000 ₽
- Сопровождение сделок от 15 000 руб
- Согласование перепланировки от 15 000 ₽
- Приватизация квартир от 15 000 руб
- Оформление наследства от 15 000 ₽
- Бесплатная оценка недвижимости для продажи
- Срочный выкуп квартир от 50 000 руб
- Купить квартиру в ипотеку от 70 000 ₽
- Военнослужащим скидка 15%
- Анализ стоимости жилья бесплатно
- Советы покупателю и продавцу жилья
- Более 500 положительных отзывов о нас
- АН партнер УПН и РГР (сертификат)
- Оплата по факту выполненных услуг по акту
- Гарантия безопасности сделки с недвижимостью
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Обязательства должника
Следует иметь в виду, что наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Если обстоятельства непреодолимой силы носят временный характер, то сторона может быть освобождена от ответственности лишь на период, когда обстоятельства непреодолимой силы препятствуют исполнению обязательств.
Таким образом, для освобождения от ответственности за неисполнение своих обязательств заинтересованная сторона должна доказать:
- наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;
- наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;
- непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;
- добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.
Основания для форс-мажора участников сделки
Термин «форс-мажор» между тем отсутствует в российском праве, так как же определить его наступление, по каким признакам?
В российском Гражданском Кодексе есть положение об обстоятельствах непреодолимой силы (статья 401 Гражданского Кодекса РФ), которые фактически в понимании участников сделки означают форс-мажор.
Основаниями для него называются непредвиденность сложившейся ситуации, её наступление оказалось непредотвратимым, а также она непреодолима для участников сделки.
Обстоятельства не могут считаться обстоятельствами непреодолимой силы (Force majeure) при отсутствии хоть одного из перечисленных оснований.
Положения форс мажора также находят отражение в статьях Гражданского кодекса номер 417 (издание акта государственным органом) и 451 (существенное изменение обстоятельств).
В любом случае, придётся в суде доказывать причинно-следственные связи коммерческого контракта например.
По умолчанию ни одна из обсуждаемых норм форс-мажора не работает, и действуя разумно, мы не можем ссылаться на введение военного положения.
В конкретном случае относительно сделки на нас лежит обязанность доказывания обстоятельств, если мы решим на них ссылаться в судебном разбирательстве.
То есть доказать непредвиденность возникновения обстоятельств, их непредотвратимость и непреодолимость.
Таким образом, некое негативное происшествие, имевшее место где-то и непосредственно не затрагивающее существа ваших обязательств по сделке, само по себе не может быть причиной их отмены или изменения.
Судебная практика по форс-мажору 2022
Исключительная компетенция на отнесение обстоятельств к форс-мажору принадлежит суду. Указание в договоре на местную Торгово-промышленную палату в 2022 году как на орган, имеющий такую компетенцию, — неправильно!
Судебная практика, конкретно — решение Арбитражного суда Тюменской области суда по делу № А70-4787/2022 от 08 июня 2022 года, в котором истцом (заказчиком) доказано отсутствие совокупности обстоятельств, требующихся для признания ситуации форс-мажором.
То есть по умолчанию ничего в положениях закона об обстоятельствах непреодолимой силы не работает. Необходимо будет в суде доказать наличие причинно-следственных связей негативных обстоятельств, из-за которых обязательства по договору не были выполнены.
Как правильно подать иск? 7 советов юристов
- Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
- В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
- Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
- Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
- В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
- Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
- Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.
Защита от форс-мажоров в рамках ипотеки
Как застраховать себя от форс-мажора с жильем, купленным в ипотеку? На самом деле такая защита предусмотрена Федеральным Законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 31. Оформление страховки на ипотечную недвижимость является обязательным пунктом ипотечного договора. Здесь выгодоприобретателем выступает банк. Ведь до момента погашения ипотеки приобретенная квартира рассматривается как залог. И если она понесет какой-то урон, это будет урон банковскому залогу. Отсюда и обязательность страховки.
Однако клиент-заемщик может позаботиться и о собственной выгоде, оформив ряд добровольных страховок:
- страхование жизни и здоровья — страховой полис обеспечивает финансовую помощь в случае гибели получателя ипотеки, либо при длительной/бессрочной потере его трудоспособности в результате затяжной болезни и/или присвоения инвалидности 1-2 группы, но и здесь учитывается, что проблемы со здоровьем должны быть продиктованы болезнью или несчастным случаем, трудности с выплатой страховки могут возникнуть, если урон здоровью произошёл, допустим, из-за употребления наркотиков, алкоголя;
- перестраховка права собственности (титульное страхование) — страховой полис защищает клиента в тех ситуациях, когда на ипотечную недвижимость неожиданно предъявляет права третье лицо, подобное возможно на вторичном рынке недвижимости;
- страхование ответственности — мера предусмотрена на случай, если клиент больше не может платить ипотеку, банк отнимает квартиру как залоговое имущество, а страховая компания обязуется уплатить разницу между суммой долга клиента и суммой от продажи квартиры.
Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
Закон, как правило, не содержит ограничений в видах, средствах доказывания обстоятельства, на которые стороны ссылаются в судебных спорах. Поэтому любые заключения не будут играть никакой заранее установленной силы (эффекта). Поэтому здесь я бы рекомендовал собирать и использовать как в подтверждение, так и в опровержение любые доказательства, которые удалось найти, собрать и использовать.
Так как форс-мажор избавляет от убытков-неустойки, то независимо от того, какой договор заключен между предпринимателями сам по себе подход останется неизменным.
Договор сохраняется, форс-мажор только позволяет по требованиям кредитора защититься должнику. Соответственно, статья 401 ГК РФ дает возможность выиграть в делах по взысканию убытков и неустойки должнику.
Определение форс-мажорных обстоятельств в договорах на покупку жилья
Форс-мажорные обстоятельства – это непредвиденные природные, социальные, экономические или политические события, которые по своей природе и силе являются непреодолимыми или чрезвычайными. Они могут прямо или косвенно повлиять на выполнение обязательств по договору, включая покупку жилья.
Примерами форс-мажорных обстоятельств могут быть наводнения, землетрясения, террористические акты, военные действия, политические кризисы, экономические кризисы и эпидемии.
Важно отметить, что форс-мажорные обстоятельства должны быть непреодолимыми и невозможными для предотвращения. Если же стороны могли бы избежать или уменьшить последствия таких обстоятельств, они не могут ссылаться на них в качестве оговорки.
При определении форс-мажорных обстоятельств в договоре на покупку жилья, важно уточнить, какие риски относятся к форс-мажорным обстоятельствам, а какие нет. Также следует регулировать порядок информирования сторон друг о друге о наступлении форс-мажорных обстоятельств и последствиях для выполнения обязательств.
Повсеместное распространение инфекции коронавируса внесло свои коррективы буквально во все сферы жизни, включая экономику и бизнес. Предпринимаемые государствами меры по профилактике и борьбе с пандемией неумолимо приводят к созданию барьеров для внешнеэкономической деятельности и, как следствие, ограничению свободы торговли внутри страны.
Закрытие государственных границ, запреты на ввоз и вывоз отдельных групп товаров, свертывание производств, введение режима нерабочих дней, временное закрытие предприятий из-за карантина, перевод сотрудников на режим удаленной либо неполной занятости — вот далеко не полная картина экономического мира в свете коронавируса.
Разумеется, ничего хорошего для бизнеса все это не сулит. И если ситуация с коронавирусом затянется, то, по прогнозам Торгово-промышленной палаты, около 3 млн предпринимателей могут попросту закрыть свой бизнес уже через пару месяцев.
Не последнее место в закрытии предприятий могут сыграть договорные неустойки и штрафы, которые бизнес вынужден платить за срыв поставок и затягивание сроков исполнения контрактов вследствие закрытия границ и введения других профилактических мер. Поэтому сейчас перед бизнесом остро стоит вопрос об освобождении от ответственности за неисполнение обязательств по причинам, обусловленным коронавирусом и его последствиями.
По действующим правилам организация и ИП могут быть освобождены от штрафов и неустоек при так называемых форс-мажорах, то есть обстоятельствах непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Обычно в договорах прописывается условие о форс-мажоре. Но можно ли применять данное условие к пандемии коронавируса, для многих остается непонятным. Давайте разбираться.
Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 21.04.2020 № 1 признал, что распространение коронавирусной инфекции само по себе не может быть признано форс-мажором , освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств.
Форс-мажором могут признаваться только принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению распространения коронавируса, а также временные правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. К мерам, имеющим признаки форс-мажора, относятся:
- запрет на передвижение транспортных средств;
- ограничение передвижения физических лиц;
- приостановление деятельности предприятий и учреждений;
- отмена и перенос массовых мероприятий;
- введение режима самоизоляции граждан и т. п.
Договор купли-продажи – форс-мажорные обстоятельства как важный пункт при оформлении документов
От форс мажора в договоре купли продажи не застрахован никто. О том, как лучше прописать форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи, узнайте в нашем сервисе.
Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.
Любая сделка, связанная с куплей или продажей имущества, оформленного в собственность, требует ответственности и основательного подхода к осуществлению своей задачи. Каждый из участников сделки преследует свои цели: продавец – продать имущество с большей выгодой, а покупатель – купить по приемлемой для его бюджета цене. Абсолютно все в этой ситуации пытаются извлечь для себя выгоду, поэтому для правильного оформления условий, порядка и фиксации прав и обязанностей, предусмотрен договор купли-продажи.
Имущественные права граждан основательно регулируются действующим законодательством в лице гражданского и семейного кодекса. Такой договор призван обеспечить надежность сделки, гарантировать каждому из участников соблюдение его прав, выполнение обязанностей. В нём прописываются условия сделки, денежная сумма, на основе которой будет происходить обмен материальными ценностями.
Большую роль в рамках данного соглашения играет пункт, где описаны обстоятельства, в ходе которых сделка может не состояться, либо договор может быть расторгнут.
Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи могут быть предусмотрены следующие:
- пожар;
- наводнение;
- цунами
- землетрясение;
- возникновение военных действий на территории страны;
- заболевание человека;
- дефолт;
- смерть одной из сторон.
Такие обстоятельства не зависят от воли человека и могут произойти в любую минуту, поэтому их наличие может повлиять на ход сделки.
Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи – как правильно спрогнозировать их возникновение?
Людьми может продаваться и покупаться любое имущество, находящееся в их собственности. Поэтому необходимо понимать, что форс мажорные обстоятельства в договоре должны быть прописаны ориентировочно этого имущества. Если в качестве объекта продажи выступает недвижимость – квартира, дом, то форс мажором в договоре купли-продажи будут являться те ситуации, которые могут нанести ущерб этим объектам (пожар, потоп, даже неисправная система электричества).
Если предметом купли или продажи является транспортное средство, то такими обстоятельствами может считаться угон автомобиля, порча его внешнего вида третьими лицами. При грамотном составлении такого пункта договора необходимо учитывать все нюансы и особенности, а также ситуации, которые поневоле сторон могут произойти с имуществом.